Informations utiles

I – L’information

La vente d’un immeuble aux enchères publiques à la barre du Tribunal Judiciaire ou devant le Juge de l’Exécution est annoncée au moyen d’une publicité destinée à en informer le public et réalisée principalement par voie de presse et d’affichage.

La vente de la plupart des biens est précédée d’une visite organisée par un huissier de Justice et dont la date est le plus souvent précisée dans la publicité.

Les conditions de la vente sont consignées dans un cahier dénommé, selon la procédure, « cahier des charges » ou « cahier des conditions de la vente ».

Il s’agit :

• d’une part des conditions générales, communes à toutes les ventes, telles que celles relatives à la transmission de la propriété, à l’entrée en jouissance, au sort des contrats en cours ou au paiement du prix par exemple
• d’autre part des conditions particulières propres à chaque vente : elles vous renseignent notamment sur la désignation et la description du bien, ses caractéristiques connues ou la mise à prix.

Le cahier des charges ou des conditions de la vente est susceptible d’être complété jusqu’à la date de l’adjudication en fonction des renseignements complémentaires recueillis pendant le cours de la procédure.

En toute hypothèse, il vous est vivement conseillé de prendre connaissance avec attention des conditions de la vente avant de prendre la décision de porter des enchères.

II – Les enchères

Si vous êtes intéressé pour acheter un bien aux enchères publiques, il vous appartient de prendre contact avec un avocat inscrit au Barreau de la juridiction où se déroule la vente et qui pourra seul porter des enchères dans votre intérêt.

Préalablement, cet avocat sera amené à vous demander :

• un justificatif de votre identité complète et de votre situation de famille ou, s’il s’agit d’une société, un extrait Kbis récent, un exemplaire des statuts ainsi que le justificatif des pouvoirs du signataire s’il ne s’agit pas du représentant légal ou statutaire de la personne morale
• un pouvoir signé de votre main rappelant la désignation du bien, la date de l’adjudication et précisant le montant maximum de l’enchère que vous souhaitez porter (hors frais)
• un chèque de banque, chèque certifié ou cautionnement bancaire (10 % de la mise à prix avec un minimum de 3 000 € s’il s’agit d’une vente devant le Juge de l’Exécution, ou d’un montant de nature à couvrir les frais préalables et émoluments s’il s’agit d’une vente devant le Tribunal Judiciaire). Ce chèque vous sera restitué en fin d’audience si vous n’êtes pas déclaré adjudicataire.
• le justificatif de votre solvabilité en fonction de l’enchère maximum que vous êtes disposé à porter.

Vous avez naturellement la faculté d’assister à l’audience à laquelle votre avocat portera des enchères dans votre intérêt après rappel par le magistrat présidant l’audience du montant de la mise à prix et des frais préalables (dont la charge incombera à l’adjudicataire) et annonce du montant minimum de chaque enchère.

Les enchères se déroulaient autrefois à la « bougie ».

Aujourd’hui, la durée des enchères est décomptée par tout moyen visuel ou sonore signalant au public chaque seconde écoulée.

Les enchères sont alors arrêtées et l’adjudication est prononcée au profit du dernier et plus fort enchérisseur lorsque 90 secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère.

III – L’adjudication

Si vous êtes déclaré adjudicataire, le jugement d’adjudication emporte transfert immédiat de la propriété du bien à votre profit.

Il vous est alors vivement conseillé de le faire assurer sans délai, tant au titre des dommages qu’au titre de la responsabilité du propriétaire.

Toutefois, une surenchère peut être formée pendant un délai de 10 jours, auquel cas l’adjudicataire est réputé n’avoir jamais été propriétaire et le bien est remis en vente sur une nouvelle mise à prix correspondant au minimum au prix d’adjudication majoré de 10 %.

Certaines personnes peuvent également bénéficier d’une faculté de substitution (colicitant dans certains cas) ou de préemption (du fermier ou de la Commune par exemple).

Une fois la vente définitive, il vous appartient de payer le prix dans le délai rappelé dans le cahier des charges ou des conditions de la vente.

A défaut, il sera productif d’intérêts décomptés au taux légal simple majoré de 5 points.

En outre, l’immeuble pourrait être remis en vente et vous seriez comptable de la différence en cas de revente pour un moindre prix.

En sus du prix d’adjudication et des honoraires de votre avocat librement convenus avec celui-ci, vous êtes tenu au paiement :

• des frais préalables annoncés lors de la vente
• des émoluments, déterminés en fonction du prix de vente
• des droits de mutation (droits d’enregistrement ou TVA)
• des honoraires et frais de publication de jugement d’adjudication et, le cas échéant, de radiation des inscriptions.

Les droits et émoluments en matière de saisie immobilière de partage de licitation et de sûretés judiciaires sont fixés par arrêté du 6 juillet 2017 publié au journal officiel le 14 juillet 2017 et aux articles L444-1 à L 444-7, R 444-1 à R 444-20, R 444-71 à R444-77, et A 444-187 à A 444-202 du Code de commerce.

Le jugement d’adjudication, délivré après paiement des frais, est publié au Service de la publicité foncière et il constitue votre titre de propriété.

Pour l’adjudication les émoluments des avocats sont calculés sur le prix selon le barème ci-dessous. L’avocat a droit au remboursement de ses frais et débours.

Barème de l’émolument proportionnel sur le prix d’adjudication (id notaires) :

• Sur la tranche de 0 à 6 500 € : 7,397 %
• Sur la tranche de 6 500 à 17 000 € : 3,051 %
• Sur la tranche de 17 000 à 60 000 € : 2,034 %
• Au-dessus de 60 000 € : 1,526 %

L’article A.444-191 du Code de commerce (arrêté du 6 juillet 2017) fixe la répartition entre l’avocat poursuivant (3/4) et l’avocat adjudicataire (1/4). En cas de surenchère l’avocat ayant poursuivi la 1^ère vente et l’avocat surenchérisseur se partagent les 3/4 de l’émolument en proportion du prix d’adjudication primitif et de la différence avec le prix d’adjudication sur la surenchère. En cas de réitération d’enchère, l’avocat poursuivant perçoit 1/4 de l’émolument en plus des 3/4.

En cas d’abandon de la procédure après le dépôt du cahier des conditions de la vente ou du cahier des charges, l’avocat poursuivant perçoit 37,5 % de l’émolument prévu en cas de vente, calculés sur le montant de la mise à prix.

Pour la vente amiable sur autorisation judiciaire, le barème est également celui des notaires :

• Sur la tranche de 0 à 6 500 € : 3,945 %
• Sur la tranche de 6 500 à 17 000 € : 1,627 %
• Sur la tranche de 17 000 à 60 000 € : 1,085 %
• Au-dessus de 60 000 € : 0,814 %

L’émolument proportionnel en cas de contestation ou d’incident est de :

• Sur la tranche de 0 à 1 068 € : 3,6 %
• Sur la tranche de 1 069 à 2 135 € : 2,4 %
• Sur la tranche de 2 136 à 3 964 € : 1,2 %
• Sur la tranche de 3 965 à 9 147 € : 0,6 %
• Au-dessus de 9 147 € : 0,3 %

Réduit de moitié si l’incident n’a pas le caractère d’une demande principale et donne lieu à un jugement mettant fin à la procédure. L’assiette de l’émolument d’incident sera constituée par l’intérêt du litige.

Pour la distribution du prix de vente, le barème est identique à celui des mandataires judiciaires à savoir :

• Sur la tranche de 0 à 15 000 € : 4,275 %
• Sur la tranche de 15 001 à 50 000 € : 3,325 %
• Sur la tranche de 50 001 à 150 000 € : 2,2375 %
• Sur la tranche de 150 001 à 300 000 € : 1,425 %
• Au-dessus de300 000 € : 0,713 %

Lorsqu’il n’existe qu’un seul créancier l’émolument est de moitié.

Les émoluments sont assujettis à la TVA au taux en vigueur.

Les formalités accomplies en matière de saisie immobilière et de licitation par adjudication judiciaire, donnent en outre lieu à perception d’émoluments fixes prévus au tableau inséré à l’article A 444-193 du Code de commerce.

Le partage d’émoluments avec des tiers est interdit.

Les remises sur les émoluments proportionnels peuvent être consenties dans la limite d’un taux maximal de 10 % applicable à la part d’émoluments calculée sur les tranches d’assiettes supérieures ou égales à 100 000 €.